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房价不断攀升美国出现“住房危机” 谁是推手
   来源: 未知   2015-11-30 01:02
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    科技和创业繁荣造成了美国旧金山等地的“住房危机”。这些科技和初创公司在当地创造了大量高薪的工作机会,而参与到这场科技繁荣中的家庭财富也随之增长。有意思的是,这些新增财富很喜欢投资住房,蜂拥而入的资金推高了当地房价。

    业内人士建议,政府在关注美国社会就业率问题的同时,也要鼓励开发商们去建造适合低收入人群居住的房产。

    房价与市民的购买力悬殊过大之时,也是住房危机到来之际。哪怕是人均收入不低的美国,也无法避免。

    近日,据媒体报道,从2012年第一季度至今,美国旧金山的独栋住宅价格中位值上涨了103%,2015年7月更是高达135万美元;高档公寓中位值上涨74%,如今高达112.5万美元。

    然而,旧金山居民的收入水平并未出现同等上涨(2013年美国人口调查局公布的家庭收入中位值是7.56万美元),从而导致住房购买力急剧下降。很多人将这一现象称之为“住房危机”。

    “很多时候,选择租房是购买力差距太大之下的一种无奈选择。”旧金山的房地产经纪人Seth Irving对《国际金融报》记者透露,“虽然在美国人的观念中,不一定要有房子,可是如果你成家立业的话,还是要购置自己的房子。”

    不过,Seth乐观地认为,现在的美国房地产市场还不至于出现“住房危机”,但是住房压力大是肯定的。

    而在外媒看来,不只是旧金山,美国人其实早就躲不开“住房危机”——不管你生活在哪里,都必须直面美国当前的昂贵房价。

    据《商业内幕》报道,无一例外,美国所有的县都难以摆脱可负担得起的住房紧缺的状况,而且这一危机正在不段扩大。

    与此同时,让人担忧的是,自2000年以来,美国各地的房租也在随之增长。因此,美国人对于经济适用房的需求更加迫切。美国城市研究所最近的研究表明,政府对于极低收入家庭的住房供应本已无法满足需求,如今数量还在下降。2013年,仅有28%极低收入家庭能负担得起他们的房租,而在2000年,这一数字为37%。

    对比如今美国各地节节攀升的房价,市民逐步下降的购买力成为当地政府需要解决的重要问题。“这不仅是经济问题,更涉及到社会稳定。”一位在美国芝加哥政府工作的相关人员在接受《国际金融报》记者采访时指出,“目前看来,市场自身似乎不能有效地解决这样的问题,它正带着美国房价朝着更高的地方走去,政府必须有所行动。”

    房价攀升

    “住房压力已经让人喘不过气来。”近日,一位住在美国俄勒冈州的居民Violante在接受《国际金融报》记者采访时表示,“虽然当地房价远没有达到纽约和旧金山的水平,可是我们的收入相对要低不少。”

    记者了解到,在很多美国人眼里,俄勒冈州可以说是一片“乐土”。除了具有气候温和的优势,俄勒冈州房价比相邻的加利福尼亚州低很多。在2015年初,俄勒冈州的中位数房价为23.9万美元,而加利福尼亚州接近43.2万美元。因此,俄勒冈州已连续两年成为全美吸收外地搬迁人口最多的州。

    但是好景不长,如今的俄勒冈州也开始步入了“住房危机”中。记者获悉,俄勒冈州的科瓦利斯(Corvallis)在2015年2月2日均价已经达到28.36万美元,比上一年增幅4.1%。目前,当地房价依旧在不断上升中。

    一位俄勒冈当地的房产中介告诉记者,一个收入中等偏上的单身人士,想要在俄勒冈的尤金市购买一套公寓,至少需要奋斗十年。

    住房压力大的问题显然不是局限在一个地区,它已经席卷了整个美国。据外媒报道,人口普查局与美国住房和城市发展部发布的数据显示,以得克萨斯州的特拉维斯县为例,四口之家的极低收入标准为2.195万美元,但在奥斯汀仅有约7000幢住房可供他们租用,但生活在这一地区的极低收入家庭却有4.8万户之多。自2000年以来,尽管针对美国极低收入家庭数量的增长情况,联邦住房援助计划有所上涨,但远远难以满足需求。

    美国城市研究所的调查数据也显示,美国将面临联邦住房援助短缺的可怕情况。例如,在阿肯色州的普拉斯基,2013年,总共有近1.5万户家庭符合极低收入标准,如没有联邦援助,所有小石城镇极低收入家庭将居无住所。而当前的情况是,24%家庭可以找到安全的、可负担得起的住房。而丹顿郡(达拉斯-沃斯堡都市区)的情况更令人堪忧,仅有8%极低收入家庭能负担得起房租。

    其中,加尼福利亚更是成为了“住房危机”的重灾区。近日,《居外网》报道指出,加利福尼亚房地产经纪商协会公布的第二季度住房购买力指数(HAI),旧金山只有收入最高的10%的家庭能够承担当前的房价水平,而且这还是在抵押贷款利率处于历史性低位的情况下。

    相比之下,整个加利福尼亚州有30%家庭能够买得起独栋住宅,美国全国的比例为57%。衡量“买得起”的标准是,抵押贷款还款、房产税和保险成本加起来不能超过家庭收入的30%。

    谁是推手

    去年,国际组织在对澳大利亚、英国、加拿大、日本、新西兰、英国和美国等国360个城市的调查显示,在这些城市中有95个城市为民众可负担起住房的城市,其中美国占了84 个。而民众负担不起住房的城市有76个,美国占了23 个。

    在住房成本节节升高的情况下,美国民众为了拥有住房不得不在生活的其他方面做出牺牲。

    在婚后,Violante和丈夫从洛杉矶搬回了俄勒冈州,但是和所有的小夫妻一样,他们面临着孩子出生,房子拥挤的情况。前年,他们贷款买了一套稍大些的公寓,丈夫的工资用来负担每月的还款,为了生活,当了5年主妇的Violante已经开始在做兼职补贴家用。

    那么,究竟是什么原因造成了美国的“住房危机”?

    总部位于旧金山的Paragon公司首席市场分析师Patrick Carlisle对媒体指出,股市大涨以及高科技公司的股票期权和IPO之类在过去3年创造了巨大的新财富。这些新增财富却很喜欢投资住房。

    无疑,富有的投资者拉高了房价。但这还不是所有的答案,中产阶层收入的下降更是拉低了社会整体的购房水平。

    近日,美国官方机构2014年公布的统计数据表明,美国中产阶层家庭收入水平及其资产,从本世纪开始不断下滑。“尤其是在2008年爆发金融危机之后,美国中产阶层队伍人数在减少,他们中的许多人生活水平大不如从前”。

    美国当地媒体报道指出,在上世纪五六十年代,一个中等收入的家庭,通常是丈夫挣钱,妻子做家庭主妇,还可以抚养3个孩子;靠丈夫一人的收入,可以购买一套普通住房和拥有两辆汽车,还可以驾车出去度假。

    但是,进入本世纪以来,美国富人的收入在持续上升,而且收益也快速增长。与之相反的是,美国中产阶层家庭的资产和收入却在不断下降,中产阶层的队伍也在逐步缩小。

    美国媒体报道分析,就目前情况看,美国现在的一个三四口之家的中位数收入家庭,如果购买一栋20万美元的住宅,首付需要2万至4万美元,然后每月需要支付1400美元的购房抵押贷款、房产税及保险费等;每月用于购买食品、衣服和支付生活服务费的金额为1200美元;每月偿还车贷为700美元。如果需要自己支付医疗保险费,这个家庭每年需要支付4000美元至5000美元,那么可以用于带孩子去度假的钱就所剩无几了。

    “可以这么说,住房‘危机’并不是单纯的房地产市场的问题,是经济问题,也是社会问题。”研究美国房地产市场的资深分析师Theklar Larter告诉《国际金融报》记者,美国的穷人买不起房很正常,这并不能将其算入住房“危机”人群的大军里,真正出现危机的正是这些中产阶级。

    “曾经作为购房主流的中产阶层也开始为购房头疼了,他们要面对的是低就业率、不丰厚的收入,以及高生活成本和水涨船高的房价。在这样的背景下,美国社会自然而然地步入了住房危机。”Theklar 表示。

    如何解决

    在业内人士看来,美国人可能会因为购房能力有限而选择租房。但是,如果太多的人不想买房,甚至不去买房,对于社会经济发展来说是不利的。

    Violante感慨,“我们的生活压力在不断增加,那么我们孩子的未来是不是更加辛苦?”

    甚至有社会人士指出,房屋负担过重,可能导致一些家庭出现几代人挤居在一套公寓中。拥挤的居住环境,可能会影响孩子的健康成长。

    更让人哭笑不得的是,由于旧金山的房子贵,该市的学校雇不到足够的教师。据旧金山KTVU媒体报道,全市学区需要在开学前2周内雇到51位教师。可是,旧金山教师工会的负责人布兰科(Lita Blanc)却告诉记者,他们最常听到的、也是青年教师中相当一部分人关注的问题之一:“如果我找不到地方住,就不能留在该地区。”

    上述在美国芝加哥政府工作的相关人员认为,政府应该出面来解决问题了。

    “我认为,一些地方性的房产政策需要调整。因为过去的几年,美国部分州在监管方面存在诸多问题,尤其是对一些投资项目过分限制,导致一些住房成本被挪到购房者身上,提高了潜在房价。”该人士建议,政府还应该多鼓励地产商开发低收入者居住的房产项目,缓和目前的住房矛盾。

    Theklar认为,导致美国市场“住房危机”的真正原因是住房的供应问题,“适合大部分人价位需求的房屋越来越少”。

    事实上,美国一些地方政府已经有所行动了。8月25日,据外媒报道,洛杉矶县政委员索利斯于洛杉矶市中心召开新闻发布会中表示,根据加州房屋合作公司的最新研究报告结果,索利斯呼吁并承诺重视洛县低收入人群住房危机问题。

    索利斯认为,居高不下的租房费用,让越来越多的洛县居民陷入贫困境地。帮助低收入人群解决住房困难的问题,已经正式纳入洛县政府的工作范围。

    索利斯还表示,在新的社区计划中,若要在计划区域内新建或是翻新现有房屋,房产所有者要拿出该固定产的一部分价值用于为低收入人群建立可支付房屋。

    “当下最严重的问题不是为低收入家庭修建的可支付房屋太少,而是由于房屋出租价格的快速增长,导致越来越多的人们正在失去自己的家。更重要的是,失去房子的速度大于修建新房子的速度,因此,眼下最棘手的问题是先要帮助那些正在面临失去房屋的人们继续留在自己的房子里。”索利斯表示,他们将与地方政府进行沟通,通过他们的支持,使得新政策得以顺利执行。
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